İstanbul’da ortalama bir dairenin fiyatı 2020’den 2025’e kadar yaklaşık 8 kat arttı. Aynı dönemde asgari ücret 3,5 kat yükseldi. Bu makas, konutu giderek değil; yapısal olarak erişilemez kılıyor.
Rakamlar Tabloyu Nasıl Çiziyor?
Türkiye İstatistik Kurumu verilerine göre 2025 itibarıyla İstanbul’da ortalama satılık konut fiyatı 6,4 milyon TL’yi aşıyor. Ortalama hanehalkı geliriyle bu evi satın almak için kesintisiz 22 yıl birikim yapmak gerekiyor — 2018’de bu oran 7 yıldı. Kira cephesinde durum farklı değil: ortalama İstanbul kirası hane gelirinin yüzde 55-60’ını yutuyor. Ekonomistler sürdürülebilir sınırı yüzde 30 olarak kabul ediyor.
Arz Açığı mı, Spekülasyon mu?
İki etken de eş zamanlı çalışıyor. Türkiye’de 2023 depremleri sonrası yenilenmesi gereken yaklaşık 6 milyon konut tespit edildi; bu arz üzerinde ek baskı yarattı. Öte yandan 2022-2023 döneminde yabancı uyruklu alımlar sert şekilde artmış; İstanbul, Antalya ve Alanya’da fiyatların yapısal değerinin üzerine çıkmasına katkıda bulunmuştu.
TOKİ Modeli Yeterli mi?
TOKİ, 2024 yılında 500.000 sosyal konut taahhüt etti. Ancak bu konutların önemli kısmının büyükşehir yakın çevrelerinde değil, ikinci ve üçüncü büyüklükteki illerde konumlandığı görülüyor. Çalışma merkezlerine erişim sorunu çözülmeden inşa edilen konut stoğu, talep merkeziyle örtüşmüyor.
Avrupa Örneklerinden Ne Öğrenilebilir?
- Viyana: Toplam konut stoğunun yüzde 60’ı belediyeye ait sosyal konut; kira gelire oranlı belirleniyor. Sistem 100 yıllık birikimin ürünü.
- Singapur: Nüfusun yüzde 78’i HDB konutlarında yaşıyor; devlet arazi tekelini kullanarak fiyat tavanı oluşturuyor.
- Almanya: Kiracı hakları güçlü; kira artış oranı yasal olarak tavan bağlı; kira endeksi (Mietspiegel) şeffaf yayımlanıyor.
Türkiye İçin Pratik Politika Seçenekleri
- Boş konut vergisi: İstanbul’da 350.000’i aşkın boş konut var; vergilendirme arzı piyasaya çekebilir.
- Kira artış tavanı: 2022-2024 döneminde uygulanan yüzde 25 tavanın sürdürülebilir ve daha geniş kapsamlı versiyonu.
- Arsa üretimi: Belediye mülklerinin uzun vadeli kira modelleriyle özel geliştiricilere tahsisi.
- Kira yardımı: Düşük gelirli haneler için gelire endeksli doğrudan transfer mekanizması.
Yatırım Aracı Olarak Konutun Dönüşümü
Türkiye’de konut, onlarca yıldır enflasyona karşı bireysel korunma aracı işlevi gördü. Bu davranış rasyoneldir; ama sürdürülebilir konut politikası üretmeyi güçleştiriyor. Kira getiri beklentisi yüksek kaldıkça spekülatif talep sönmeyecek. Alternatif yatırım araçlarının derinleşmesi, konut üzerindeki bu baskıyı dolaylı da olsa azaltabilir.
Krizin Sonu Nerede?
Tek politika aracıyla çözülecek bir sorun değil bu. Arz artışı, spekülasyon önlemi, kira düzenlemesi ve gelir desteğinin eş zamanlı devreye girmesi gerekiyor. Viyana modeli 100 yılda inşa edildi; ama her politika birikimli etkisiyle çalışır. Bugün atılmayan adım, 10 yıl sonra atılacak adımın zeminini çürütür.